در ظاهر، رکود مسکن و افزایش نرخ اجارهبها دو روند متضاد بهنظر میرسند، اما در واقع بهطور همزمان و کاملاً منطقی رخ میدهند. این پدیده یکی از مهمترین تناقضهای اقتصاد ایران است.با رشد قیمت مسکن طی سالهای اخیر، نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در کلانشهرها به بالاترین سطح تاریخی رسیده.تقاضای مصرفی از بازار خارج شده و تقاضای سرمایهگذاری هم به علت نااطمینانی اقتصادی به بازارهای چابکتر (طلا، ارز، رمزارز، بورس کالا) منتقل شده و از طرفی افزایش قیمت مصالح، دستمزد، انرژی و زمین باعث شده ساختوساز برای سازندهها ریسک بالایی داشته باشد که شروع پروژههای جدید کاهش یافته و از طرفی وام مسکن حتی با اوراق هم نسبت به قیمت ملک بسیار ناچیز است و عملا قدرت خرید ، خریداران رو بی اثر کرده در بازار مسکن نقدشوندگی به نسبت بازار های دیگر بسیار کمتر است ؛ سرمایهگذار تمایل ندارد داراییای بخرد که احتمال گیر کردن در فروش وجود دارد در نتیجه چرخه رکودی پایدار تشکیل شده.
⁉️اما چرا نرخ اجاره در رکود مسکن افزایش مییابد؟
وقتی مردم توان خرید ملک را ندارند به بازار اجاره هجوم میآورند و این یعنی تقاضا بالا، عرضه محدود در این بازار که موجهای ارزی و تورمی باعث میشود موجرها برای حفظ ارزش پول، اجاره را متناسب با رشد تورم بالا ببرند.کاهش ساختوساز سالهای اخیر، عرضه مناسب به بازار اجاره را محدود کرده یعنی خانههای جدید کمتر وارد بازار اجاره میشود همین موضوع هم باعث میشود دارندگان واحد های مسکونی در فکر تبدیل برخی واحدها به سرمایهگذاری غیرمولد باشن یعنی بخشی از مالکین ترجیح میدهند واحد را خالی نگه دارند به امید رشد قیمت جهت فروش یا وارد شدن به رهن کامل با مستاجر که باز هم این مورد باعث کاهش واقعی عرضه اجارهای میشود.
‼️پیامدهای همزمانی رکود خرید و رشد اجاره:
کاهش قدرت مالی مستأجران و نسبت اجاره ماهانه به درآمد خانوار در تهران به رکوردهای بیسابقه رسیده (در برخی مناطق ۵۰٪) که باعث میشود خانوادهها از مرکز شهر به مناطق ارزانتر یا حومه مهاجرت میکنند و عملا تغییر در الگوی خانوار ایجاد شود و باعث رخداد معضلاتی جدید و اجتماعی شود به عنوان مثال کاهش تمایل به ازدواج ، افزایش سن ازدواج ، افزایش خانوارهای چندنسلی و... از طرفی خانوارهای اجارهنشین بیشترین آسیب را در موجهای تورمی و ارزی تجربه میکنند.
‼️اثر بر اقتصاد کلان و بازارهای مالی:
مسکن یکی از پیشرانهای رشد اقتصادی است؛ رکودش به رکود کل اقتصاد دامن میزند که رکود صنایع مرتبط با فولاد ، سیمان ، کاشی ، لوازم خانگی ، انبوهسازان و... همه با افت فروش مواجهاند وقتی مسکن رکود دارد، نقدینگی در کوتاهمدت به سمت بازار طلا ، ارز ، خودرو حرکت میکند که این عامل دلیلش چیزی جز افزایش اجارهبها و افزایش هزینه تولید بنگاهها نبوده و مجددا تقاضای ایجاد شده در بازار های دیگر به رشد تورم خدمات و کالا منجر میشود.
